העלייה השקטה במחירי הדירות, שאיש אינו רוצה לדבר עליה

   לכתבה המקורית

העלייה השקטה במחירי הדירות, שאיש אינו רוצה לדבר עליה

לריבית על המשכנתאות יש השפעה אדירה ואף מכרעת על המחיר האפקטיבי של הדירה, שכן טיפוס בשיעורי הריבית שווה לעלייה במחירי הדיור. האם המדינה באמת מתאמצת להוריד את מחירי הדירות?

"עליית מחירי הדירות" - כמה פעמים שמעתם את הביטוי הזה בצורותיו השונות? ממשלות קמו על בסיס הבטחה של הורדת מחירי הדיור. הנושא מעסיק את מיטב המומחים בישראל. כיצד מורידים את מחירי הדיור שנעשו בלתי־הגיוניים.

"עליית מחירי הדירות" - כמה פעמים שמעתם את הביטוי הזה בצורותיו השונות? ממשלות קמו על בסיס הבטחה של הורדת מחירי הדיור. הנושא מעסיק את מיטב המומחים בישראל. כיצד מורידים את מחירי הדיור שנעשו בלתי־הגיוניים.

כמה רעיונות נקדחו במוחם של מומחים ופוליטיקאים כדי לצנן את שוק הנדל"ן: מע"מ 0%, מס על דירה שלישית, הגדלת מס רכישה לדירות להשקעה, מחיר למשתכן ועוד רעיונות שמטרתם אחת - לצנן את שוק הדיור הרותח ולהוריד את מחירי הדירות. עם זאת, כמו שלכל בניין יש כניסה ראשית, אבל תמיד יש גם את כניסה אחורית שממנה ניתן להיכנס בחשאי, כך בשוק הדיור יש את הדלת האחורית — הריבית על המשכנתאות.

האמרה, "אל תבלבלו את הציבור עם שיעורי ריבית, תנו לו דירה במחירים נמוכים" — אינה מדויקת. יתרה מזאת, היא ממש אינה נכונה. לריבית על המשכנתאות יש השפעה אדירה ואף מכרעת על המחיר האפקטיבי של הדירה. עלייה בשיעורי הריבית שווה לעלייה במחירי הדיור. אלא שזאת עליית מחירים שקטה, כזאת שאיש אינו רוצה לדבר עליה.

מאמצע 2015 עלו שיעורי הריבית על משכנתאות בכ–80%. בחינה של נתוני בנק ישראל מגלה כי משכנתא צמודת מדד בריבית קבועה ל–20 שנה זינקה משיעור ממוצע של 2.29% באמצע 2015 ל–4.19% בסוף פברואר 2017. מדובר בעלייה חדה - שמשמעותה קפיצה של כ–28% במחיר הדירה האפקטיבי לרוכש ממוצע (מבוסס על משכנתא של 60%–70% מערך הדירה). עלייה ניכרת זו התרחשה כמעט בלי שנשים לכך לב.

באותה תקופה מחירי הדירות טיפסו בכ–12% נומינלית, אבל אפקטיבית (כלומר הגידול בעלויות הכוללות של רכישת הדירות) ניתרו מחירי הדירות בכמעט 28%. מחצית מהעלייה נובעת מעליית מחירים בפועל, והמחצית השנייה נובעת מהריבית שהאמירה. אף שהחלק של עליית הריבית בהתייקרות הדירות משמעותי לא פחות מהעלייה הנומינלית, העיתונים הכלכליים התייחסו בעיקר לעלייה הנומינלית.

כשבוחנים את השינוי במחיר הממוצע של דירות 4 חדרים, כפי שפירסם השמאי הממשלתי, ומצמידים אותו למדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מגלים כי מסוף יוני 2015 ועד לפברואר השנה מחירי הדירות עלו בשיעור נומינלי של 11.6%. במקביל, בדקנו את עליית הריבית על משכנתא צמודה ל–20 שנה של משפחה שנטלה משכנתא בשיעור 70% ממחיר הדירה, ובחנו כיצד השפיעה על עלויות רכישת הדירה. מצאנו כי עליית הריבית הקפיצה את העלויות ב–14.2%.

הדבר ממחיש כיצד ההד התקשורתי, המתרכז כמעט רק במחירי הדיור הנומינליים, מחטיא את הגידול הניכר בעלויות הכוללות של הרכישה, הנובע מהריבית על המשכנתאות.

לכאורה, עליית הריבית על המשכנתאות עשויה להיות פתרון לא רע למקבלי ההחלטות, מכיוון שמצד אחד היא אינה נתפשת בציבור הרחב כעלייה במחירי הדירות ברמה האפקטיבית, ומצד שני היא פועלת לצינון שוק הדיור - ויכולה להוריד בפועל את מחירים. לכן ייתכן כי למקבלי ההחלטות יש אינטרס להעלות את שיעורי הריבית, ובכך לצנן את שוק הנדל"ן. ייתכן כי ההד התקשורתי ששם את הדגש על העלייה הנומילנית, בלי להביא בחשבון את הגידול בעלויות הרכישה כתוצאה מעליית הריבית, גורם לכך שמקבלי ההחלטות אינם מתאמצים להוריד את הריבית.

אבל הדבר בעייתי לרוכשי הדירות כיום, הסובלים ממחירים גבוהים ומשער ריבית גבוה. ייתכן כי חלקם כלל אינם מודע לבעיה, והם סבורים כי ההבדל מסתכם בתוספת של מאות שקלים להחזר החודשי של המשכנתא. זה מחזיר אותנו לשאלה עד כמה העלאת הריבית היתה צעד הכרחי של הבנקים. כדי להמחיש זאת נשווה בין מחירי האג"ח הממשלתיות לריבית על משכנתאות מאמצע 2015 ועד פברואר 2017:

הריבית על המשכנתאות בתקופה זו עלתה ביותר מ–80%, שיעור המשקף עלייה אפקטיבית ממוצעת של כ–15% במחירי הדירות. ואולם האג"ח הממשלתיות בתקופה זו נותרו כמעט ללא שינוי. נתון מדהים זה מצביע על כך שעלויות הגיוס של הבנקים לא עלו כמעט.

אם כך, מה הוביל לזינוק כה חד בריבית על משכנתאות? תשובת בנק ישראל מספטמבר 2016 לגידול הניכר היא כי "כתוצאה מעליית מחירי הדירות בשנים האחרונות, הציבור הגדיל משמעותית את סך המשכנתאות שנטל, את גודל המשכנתא הממוצע ואת משך המשכנתא הממוצע. מערכת הבנקאות בישראל הגדילה את החשיפה לענף הדיור והבנייה מכ–35% ב–2008, לכ–45% כיום. הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל פעל בשנים האחרונות להטלת הגבלות שיצמצמו את הסיכון במשכנתאות - הסיכון של הלווים ושל הבנקים, ובכך יצמצמו את ההשלכות של סביבת הריבית העולמית והמקומית הנמוכה על שוק האשראי לדיור.

"כתוצאה מעליית הסיכונים בשוק האשראי לדיור, וממדיניות הפיקוח על הבנקים שפעלה באחרונה להפנמת סיכונים אלה על ידי הבנקים, וכן נוכח הדרישות להלימות ההון שנועדו לשמור על יציבות מערכת הבנקאות בכללותה, חלה עלייה נוספת בריבית על המשכנתאות. בראייה ארוכת טווח, הריבית על המשכנתאות נמוכה מזו ששררה במשק בשנים האחרונות, גם לאחר עלייתה".

כלומר, בנק ישראל מסכים לחלוטין כי לא סביבת הריבית במשק היא שהובילה לעליית הריבית על המשכנתאות — אלא שורה של הגבלות שהוא הטיל על הבנקים הובילה לכך. במלים אחרות המדינה שעושה מאמצים עזים להורדת מחירי הדיור, פועלת בחצר האחורית באופן ישיר ומודע לעלייה אפקטיבית חדה בעלות של רכישת הדירה — באמצעות העלאה מכוונת של שיעורי הריבית.

 

linkedin לעמוד הלינקדאין של פיני שמואלי־ניסן
linkedin לעמוד הלינקדאין של בטא פייננס