שווים מיליארדים: מחירי הדירות מזנקים, והקבלנים מתעשרים גם בבורסה

   לכתבה המקורית

שווים מיליארדים: מחירי הדירות מזנקים, והקבלנים מתעשרים גם בבורסה

הניסיונות החוזרים ונשנים של הממשלות בישראל בשנים האחרונות למתן ואף להוריד את מחירי הנדל"ן - כשלו בזה אחר זה, משבר הקורונה רק האיץ את המגמה - כשבמקביל חברות הנדל"ן הגדילו משמעותית את רווחיהן, מניותיהן זינקו - ובאופק לא נראה שינוי מגמה

 
עוד לפני שנבחר לשר האוצר, במהלך מסע בחירות של 2015, סימן משה כחלון את הטיפול במחירי הדירות הגבוהים כאחת המטרות החשובות שלו. בהתחלה הוא הבטיח להוריד אותן ב–20%, אך בהמשך עם כניסתו לתפקיד הבטחותיו התמתנו, והמטרה החדשה היתה הורדת מחירים של עד 5%.
 

בסיכום הקדנציה של כחלון מחירי הדירות זינקו ב–17%, וגם שר האוצר שהחליף אותו ב–2020, ישראל כ"ץ, לא הצליח לשנות את המגמה — והותיר למחליפו אביגדור ליברמן את הטיפול בכדור הלוהט של שוק הנדל"ן למגורים. בתחילת 2020, עם התפשטות משבר מגפת הקורונה, היה חשש בשוקי ההון והנדל"ן מכך שענף הנדל"ן למגורים ייפגע. ואולם, די במהרה התברר שלחששות האלה לא היתה אחיזה במציאות, והענף שהוגדר חיוני במהלך הקורונה המשיך לתפקד כרגיל.

 

שר האוצר, אביגדור ליברמן

שר האוצר אביגדור ליברמן. ירש את הכדור הלוהט של שוק הנדל"ן למגורים  צילום: אלכס קולומויסקי

הגאות בשוק המגורים באה לידי ביטוי, בין השאר, בנתונים האחרונים שפורסמו ביוני האחרון על שוק הנדל"ן, ומהם עולה כי מתחילת 2021 חלה עלייה של 5.6% במחירי הדירות לעומת התקופה המקבילה ב–2020, כשבמחוז המרכז נרשמה העלייה החדה ביותר במחירים — 7.5%.

 

הסיבות לעלייה המחודשת במחירי הדירות, שהחלה בתחילת 2020 ונמשכת גם כיום, הן רבות. אחת מהן היא סביבת הריבית, שממשיכה להיות אפסית, ולא נראה שזה עומד להשתנות בעתיד הנראה לעין. לכך יש להוסיף את המהלך של בנק ישראל להורדת המרכיב המשתנה בריבית על המשכנתאות; צעד שהוסיף שמן למדורה, ומאפשר למשקי הבית להרגיש בנוח ליטול מינוף גבוה יותר לצורך רכישת דירות. בנוסף, הקטנת מס הרכישה על משקיעי נדל"ן מ–8% ל–5% ביולי 2020, שבבסיסה נועדה לתמוך בשוק הנדל"ן למגורים בתקופת הקורונה, הביאה לאפקט הפוך — וגרמה לגידול הנוכחות של המשקיעים בשוק הדירות. זאת בשל היעדר היצע רב של חלופות השקעה הנתפשות בעיני המשקיעים כסולידיות.

 
 

נוסף על כך, מנתונים שפירסמה ביוני האחרון הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) עלה שמאפריל 2020 עד מארס 2021 צנחו התחלות הבנייה ב–10.2% בהשוואה לתקופה המקבילה, והסתכמו ב–49,990 בלבד.

 

גם צמצום פרויקט מחיר למשתכן תידלק את מחירי הקרקע, שכן הוא מאיץ את נכונות הזוגות הצעירים לרכוש דירות בשוק החופשי — מה שמביא לזינוק נוסף במחירי הדירות.

 
נדלן עשירים
 

לעלייה במחירי הדירות יש השלכות רוחביות על ענפים וגורמים שונים במשק. בין השאר, היא מושכת כלפי מעלה גם את מחירי הדירות להשכרה, מעמיקה את האי־שיוויון בין האוכלוסיות, ויוצרת פערים בין אלה שגרים במרכז לאלה שבפריפריה.

 
 
 

וכמו במקרים רבים אחרים, כשמישהו מפסיד, יש גם מי שמרוויח — ובשוק הדירות למגורים, הקבלנים וחברות הבנייה והמגורים למיניהן חוגגים. רבים מהם רכשו קרקעות לפני כמה שנים במחירים יותר נמוכים, מה שמאפשר להם ליהנות כיום מעליית המחירים בתחום. במקביל, הם נהנים מעלויות מימון נמוכות, בין השאר באמצעות גיוסי אג"ח בשוק ההון. הקבלנים גם נהנים מחיזור של הבנקים, שמעוניינים להעניק להם הלוואות. הבנקים מייחסים את עיקר הגידול בתיקי אשראי שלהם לפעילות הנדל"ן למגורים, שאותו הם מאוד מעוניינים לממן — בעיקר בשלבי ההקמה של הפרויקטים.

 

"זו לא בועה"

 

"לפני משבר הקורונה המשקיעים בשוק ההון נתנו פרמיות גבוהות יותר לחברות נדל"ן מניב הפועלות בתחומי משרדים ומסחר, והרבה פחות לחברות יזמות למגורים, שנסחרו לפי מכפילי הון (יחס בין שווי שוק להון עצמי) של פחות מ–1", ציין יניב אבדי, שותף־מנהל בחברת בטא פייננס המלווה חברות רבות בנדל"ן למגורים.

 

יניב אבדי

יניב אבדי. הקורונה גרמה לשינוי אצל המשקיעים  צילום: אייל פרידמן

לדבריו, "במהלך משבר הקורונה חל סוויץ' אצל המשקיעים, וחברות למגורים נהפכו להרבה יותר סקסיות עבור המשקיעים וגם יותר אטרקטיביות להשקעה. מה שעזר לכך היה פיצול של מדדים בבורסה, שמאפשר החל בתחילת פברואר 2020 להשקיע במדד ת"א בנייה שכולל את חברות המגורים. כך, הטעמים של המשקיעים השתנו לטובת חברות נדל"ן למגורים, שהשווי שלהן עלה בצורה משמעותית, והן נסחרות כיום לפי מכפילי הון של 2–3, ויש כאלה שאף יותר".

  

"איני רואה בעלייה המטאורית הזאת היווצרות של בועה", אומר אבדי. "המצב המקרו־כלכלי, והקושי להזיז דברים שיביאו לירידה משמעותית במחירי הדירות — יתמכו בהמשך הביקושים. סיבה נוספת לגאות בשוק הדירות למגורים היא כל מה שקורה כיום בענף ההיי־טק. בעקבות עסקות של הנפקות בבורסה ומיזוגים ורכישות נוצר מספר הולך וגדל של מיליונרים חדשים, שמסוגלים ומעוניינים לרכוש דירות יקרות. כך, הם באים לפרויקטים של התחדשות עירונית וקונים דירות בתל אביב של 5–7 מיליון שקל וגם בזנב של הפרויקטים, ומשלמים על כך סכומים של 20–30 מיליון שקל.

 

"לדעתי, מי שמתלבט בין השקעה במניות של חברות נדל"ן למגורים לרכישת דירה, החלופה של המניה כיום היא עדיפה. כי החזקה במניה היא נזילה יותר, מאפשרת ליהנות מתשואת דיווידנד גבוהה יותר ממה שניתן לקבל על החזקה שוטפת בדירה. בנוסף, כרגע הכיוון במניות נדל"ן למגורים מעודד, כי רואים שמלאי הדירות אצל הקבלנים הולך ומצטמצם, מחירי הדירות לא יירדו, הקבלנים הולכים ומתעשרים — וחלקם משקיעים את הכסף הפנוי גם בהשקעות וענפים אחרים".

 

חגי שרייבר, ראש חטיבת השקעות בהפניקס (+1.04% 3212), ציין כי "כשהבנקים והמוסדיים מעניקים מימון של 80%–85% בריביות נוחות, וקרנות מזנין משלימות הון עצמי בריביות שגם כן ירדו דרמטית — היזמים צריכים להביא 5%–10% הון עצמי מהבית, כך שבתקופות טובות הם מייצרים תשואות גבוהות על ההון העצמי המושקע. אבל אם לפני הקורונה חברות יזמיות לא קיבלו מהמשקיעים פרמיות על יזמות ורווחים עתידיים, כיום זה השתנה ויזמים טובים מקבלים את אותה פרמיה, גם אם עדיין קיים פער בין הפרמיה הגבוהה יותר שמקבלים יזמים בחברות ציבוריות לעומת אלו שעדיין פרטיים וצריכים לעבור מסננת של שוק ההון".

 

אסי טוכמאייר וברק רוזן, בעלי קבוצת ישראל קנדה

ברק רוזן ואסי טוכמאייר, ישראל קנדה. מניות בשווי 1.6 מיליארד שקל  צילום: אריק סולטן

ואכן, בעלי השליטה בחברות הנדל"ן למגורים נמצאים כיום בתקופת שיא. אחת החברות הבולטות והרעבות בתחום זה היא ישראל קנדה (+0.56% 1427), שבעקבות גידול ניכר בהיקף הפעילות ואיתור עסקות שמניבות רווחים גבוהים, נסחרת לפי שווי שוק של 4.02 מיליארד שקל — השווי הגבוה ביותר מבין חברות נדל"ן למגורים יזמיות שנסחרות בבורסה. מנייתה זינקה בחמש השנים האחרונות ב–570%. בעקבות כך, שווי השוק של האחזקות של בעלי השליטה בה ברק רוזן (20%) ואסי טוכמאייר (20%) מגיע כבר ל–800 מיליון שקל לכל אחד.

 

עסקת איי.סי.אר כמשל

 

עד כמה שוק הנדל"ן למגורים רותח ניתן היה לראות מהעסקה שביצעה באחרונה לאומי פרטנרס, זרוע ההשקעות הריאליות של בנק לאומי, שהצטרפה כשותפה בחברת איי.סי.אר הפרטית, שנשלטת בחלקים שווים בידי ישראל קנדה וקבוצת ראם פרויקטים הפרטית שבשליטת רז עודד (המייסד ומבעלי קבוצת נדל"ן ORC), ושל חברת ג'ורדאש ישראל. לאומי פרטנרס רוכשת 7.5% מנקש־עודד, וכן 7.5% בשרשור מאיי.סי.אר תמורת 70 מיליון שקל לפי שווי חברה של 850 מיליון שקל נטו ונטילת חלקה בהתחייבויותיה של איי.סי.אר, ועם אופציה להגדלת האחזקה ל–10% לפי אותו השווי.

 

העסקה עם לאומי פרטנרס מגלמת לישראל קנדה ולקבוצת נקש־עודד רווח של מאות מיליוני שקלים (לפי הערכות, 400 מיליון שקל לכל אחת מהקבוצות) על ההון העצמי שהושקע באיי.סי.אר. זאת לאחר שלפני כשנה בלבד, בעיצומו של משבר הקורונה, השותפים השלימו את רכישת השליטה באיי.סי.אר ממנרב אחזקות שבשליטת משפחת קוזניצקי תמורת 574 מיליון שקל. עסקה זו מומנה בחלקה הגדול באמצעות דיסקונט.

 

בריכת החורף נווה גן. חוויה מרתקת

נווה גן ברמת השרון. מחיר דירה בשכונה הסמוכה יחל ב-3.9 מיליארד שקל צילום: משה גלעד

מאז הרכישה השותפים אמנם הזרימו הון לתוך איי.סי.אר, אך משכו דיווידנדים של 250 מיליון שקל — ומימשו קרקעות במאות מיליוני שקלים. ואולם בתנאי שוק הנדל"ן למגורים הנוכחיים נראה שלאומי פרטנרס עשתה עסקה טובה גם כן: בשבוע שעבר זכתה איי.סי.אר בחמישה מתוך ששה מכרזים של רשות מקרקעי ישראל לרכישת קרקעות בדרום רמת השרון (בשטח שמצפון לשכונת נווה גן ובסמוך לכפר הירוק) תמורת סכום ענק של 1.88 מיליארד שקל. מחירי הדירות הקטנות בפרויקט יחלו בסכום של 3.9 מיליון שקל לדירה.

 

זו אחת העסקות המשמעותיות על קרקעות מדינה, שצפויה להניב רווחים של מאות מיליוני שקלים. המחיר המשקף שווי קרקע ממוצע בעסקה זו הוא גבוה מאוד — 2.28 מיליון שקל ליחידה. על מימון המגרשים שנרכשו על ידי איי.סי.אר מתמודדים כיום הבנקים לאומי (+0.56% 2519)הפועלים (+0.71% 2678) ומזרחי טפחות (+0.37% 9940). בהמשך, לאומי פרטנרס ושותפיה מתכננים להנפיק את איי.סי.אר בבורסה לפי שווי גבוה יותר של 1.3–1.5 מיליארד שקל.

 

גם לוקסנבורג וסיידוף בין המרוויחים

 

גם הקבלן הוותיק יגאל דמרי קוטף כיום את הפירות של מלאי קרקעות האדיר שהוא צבר לאורך עשרות שנות פעילות. הדבר מתבטא בכך שמניית י.ח דמרי (+0.49% 20370) הציבורית עלתה בחמש שנים האחרונות ב–415%, והחברה נסחרת לפי שווי שוק של 3.8 מיליארד שקל. שווי זה מגלם לאחזקותיו של יגאל דמרי 2.4 מיליארד שקל. ההון האישי שצבר יגאל דמרי מי.ח דמרי ומהשקעות נוספות מאפשר לו לחפש השקעות חדשות מחוץ לתחום הנדל"ן. הדבר מתבטא, בין השאר, בניסיונות, שלא צלחו, לרכישת שליטה בחברת התעופה ישראייר וברשת יינות ביתן.

 
יגאל דמרי. "האסטרטגיה היא להגדיל את הפעילות במרכז"
יגאל דמרי, י.ח. דמרי. מניות בסך 2.4 מיליארד שקל  צילום: עופר וקנין

דמרי יכול היה להגדיל משמעותית את היקף הפעילות של י.ח דמרי אילו היה רוכש בתחילת 2020 את השליטה באפריקה מגורים (+2.92% 17290) ודניה סיבוס (-0.29% 7495) מידי נושי אפריקה השקעות של לב לבייב. ואולם בסופו של דבר הוא נסוג מההתמודדות, והחברות הללו נמכרו לידי לפידות קפיטל (-0.34% 3833) שבשליטת יעקב לוקסנבורג (לוקסי). ואולם, דמרי לא קפא על השמרים, והמשיך לרכוש מגרשים וקרקעות באזורי ביקוש במרכז, למשל, מגרש בבבלי של יצחק תשובה בהשקעה של מאות מיליוני שקלים.

 

רכישת השליטה בתחילת 2020 בדניה סיבוס ובאפריקה מגורים בידי לפידות קפיטל (80%) ואלטשולר שחם גמל ופנסיה (20%) בתמורה ל–676 מיליון שקל (נטו), היא הסיבה העיקרית לקפיצה בשווי השוק של לפידות קפיטל ל–1.8 מיליארד שקל. שווי זה גוזר ללוקסנבורג שווי אחזקה בלפידות קפיטל (82%) של 1.5 מיליארד שקל.

 

שרון ארנון ויוסי פרשקובסקי. מניות בשווי מיליארד שקל

שרון, ארנון ויוסי פרשקובסקי. מניות בשווי מיליארד שקלצילום: עופר וקנין

נתי סיידוף רכש משרי אריסון לפני שלוש שנים את השליטה בשיכון ובינוי (+1% 2019) (47%), ויש לו לפי שעה רווח על הנייר של יותר מ–3 מיליארד שקל. חלק ניכר מהעלייה בשווי של שיכון ובינוי נובע מעלייה חדה בשווי של החברה הבת שיכון ובינוי נדל"ן הפרטית, שמחזיקה בצבר עצום של קרקעות לבניית עשרות אלפי יחידות דיור, שנרכשו במחירים נמוכים מאוד בהשוואה למחירים כיום. בשוק ההון מעריכים כי מתוך שווי שוק נוכחי של 8.6 מיליארד שקל לשיכון ובינוי, חלק גדול מכך מיוחס לפעילות הנדל"ן למגורים שלה.

 

גם הרשי פרידמן — שרכש לפני עשר שנים את השליטה באזורים מידי בנק מזרחי טפחות, הנושה אז של שעיה בוימלגרין — יכול סוף סוף ליהנות מההשקעה: בחמש השנים האחרונות מניית אזורים קפצה ב–300% לשווי שוק של 2.75 מיליארד שקל — שווי שגוזר לאחזקותיו של פרידמן שווי של 1.77 מיליארד שקל. גם זינוק של 700% בחמש השנים האחרונות בשווי של קבוצת אשטרום ל–7 מיליארד שקל, מיוחס ברובו לעלייה במחירי נדל"ן למגורים. הנהנים העיקריים מכך הן משפחות נוסבאום, גירון, משורר, רובין, מור־ליפשיץ שביחד מחזיקות באמצעות חברת יודנקו הפרטית ב–57% מאשטרום (+2.67% 7259) בשווי שוק יותר מ–4 מיליארד שקל.

 

יעקב לוקסנבורג

יעקב לוקסנבורג, אפריקה מגורים. מניות בסך 1.5 מיליארד שקל  צילום: סיון פרג'

הגאות בנדל"ן הפכה לעשירים מאוד עם שווי שוק של אחזקות של מאות מיליוני שקלים גם את בעלי השליטה בחברות קטנות יותר העוסקות בנדל"ן למגורים קטנות יותר. כך, שווי המניות של צחי חג'ג' (36.56%) בקבוצת חג'ג' (-0.59% 2005) הוא כ-380 מיליון שקל, ושל עידו חג'ג' (29%) כ-301 מיליון שקל; שווי השוק של החזקותיו של חנן מור בחנן מור (כ-45%) מוערך ב-310 מיליון שקל. יזמים נוספים שנהנים מהגאות הם ארנון, יוסי ושרון פרשקובסקי (פרשקובסקי (+1.25% 9459)), יעקב אטרקצ'י (אאורה (+0.22% 320.7)), והאחים דוניץ (+1.21% 15060).

linkedin לעמוד הלינקדאין של מיכאל רוכוורגר
linkedin לעמוד הלינקדאין של בטא פייננס