הנדל"ן אחראי ל-50% ממחירו הגבוה של חדר מלון בישראל

   לכתבה המקורית

הנדל

בשנים האחרונות עלה לסדר היום יוקר המלונות בישראל, ולא בכדי. מעת לעת ניתן למצוא באתרי התיירות הגלובליים דירוגים כאלה ואחרים למחירי מלונות ברחבי הגלובוס, ובכולם ממוקמות תל אביב וירושלים במקומות גבוהים ביותר. גבוהים כל כך, שניתן היה לחשוב שישראל היא אימפריית תיירות של ממש (בפועל אנחנו מדורגים בסביבות המקום ה-70 בעולם, סמוך למדינות שרבים מאיתנו כלל לא שמעו עליהן). במחקר שהתפרסם בבלומברג, למשל, דורגה תל אביב במקום השישי בעולם במחירי מלונות (מעל לונדון, שיקגו והונג קונג) וירושלים במקום ה-14 (מעל ניו יורק).

במסגרת הפעלת לחצים להקלות כאלה ואחרות, דובר לא אחת על הקושי להפעלת מלון בישראל בשל רגולציה מחמירה יותר מהנהוג בעולם, אשר באה לידי ביטוי בייקור השירותים. דו"ח הוועדה להוזלת מחירי הנופש בישראל שהוגש בזמנו לשר התיירות סטס מיסז'ניקוב פירט בין דרישות היתר בישראל את הארנונה (אשר על פי הדו"ח גבוהה יותר בכ-2% מהמחזור לעומת הממוצע בעולם), הכשרות (אשר אחראית לכ-2% נוספים), תקני כוח אדם עודפים דוגמת מציל, מדריך בחדר הכושר ומאבטח (עוד 2%) וחוקי העבודה בישראל, בדגש על יוקר ההעסקה בשבת (2% נוספים).

עם זאת, מהדיון הנ"ל נעלם מרכיב אשר לדעתנו אחראי ללא פחות מ-50% מסך העלות העודפת של מלון בתל אביב לעומת מלון בעיר מקבילה, דוגמת ברלין - מחירי הנדל"ן אשר הרקיעו שחקים בישראל. נדל"ן הינו מרכיב מרכזי ביותר בפונקציית הייצור של מלון, בין אם בדרך של תשלום דמי שכירות על הנכס לחברה המחזיקה בנדל"ן, בין אם בדרך של רכישת הקרקע ובניית המלון.

מלון אשר הכנסותיו מאה שקל בשנה, יוציא בממוצע 20 שקל על נדל"ן (רכיב הוצאה אשר שני רק לעלויות כוח אדם, שמהוות 28% מסך ההוצאות) וירוויח בסופה של השנה כ-20 שקל (לפני מימון ומס). יוצא, אם כן, ש-25% מפונקציית העלויות של מלון (20 מתוך 80) מקורה בנדל"ן.

כעת, תארו לכם מה היה קורה לתרשים הנ"ל לו מחירי הנדל"ן היו מחצית ממחיריהם בת"א או בירושלים (ולא חסרים מקומות בעולם שהם אכן כך). ואגב, רווח של 20%, אינו גבוה כלל בקנה מידה עולמי - נהפוך הוא.

כך למשל, שיעור הרווח התפעולי של הילטון עומד על 25% ושל אינטרקונטיננטל על 38%. במקביל, רשת דן מסתפקת בשיעור רווח תפעולי של 14%, ישרוטל של 12%, הכשרה 11.5% ורשת אפריקה מלונות הציגה רווחיות תפעולית בשיעור של 6.5% בלבד (שיעור הרווח EBITDA - לפני מימון ופחת, עמד בדן על 21%, בישרוטל על 18%, בהכשרה על 17% ובאפריקה מלונות על 25%).

העובדה שנדל"ן בישראל הינו עסק יקר, אינה סוד כמובן. קשה לערוך השוואה בינלאומית איכותית של מחירי נדל"ן למלונאות, אולם אין ספק שענף המגורים בהחלט משמש אינדיקטור מסוים, וברור שתל אביב וירושלים "מככבות" במעלה הרשימה, כמעט בכל סקר.

מכפיל שמתאר את הכנסות המלונות בערים נבחרות, לעומת עלות הנדל"ן התיאורטית באותן ערים, מגלה שתל אביב וירושלים אינן חורגות מהסטנדרטים המקובלים בעולם למכפיל זה בעולם (בירושלים המכפיל יחסית גבוה, בעוד בתל אביב המכפיל נמוך).

בשורה התחתונה, קל למפות עלות עודפת משמעותית להפעלת מלון בישראל. להערכתנו, מסתבר שלפחות מחצית מסך העלויות העודפת מקורה ביוקר הנדל"ן בישראל. לכן, מלבד הדיון על יוקר הנדל"ן בישראל כמעט אך ורק בהתייחס למחירי הדיור, כדאי להביא בחשבון גם את ההשפעה של המחירים הגבוהים גם על ענף אחר בקטגוריה הנדל"נית - מחיר חדרי המלון.

הכנסות המלונות-יחס

linkedin לעמוד הלינקדאין של צח קסוטו
linkedin לעמוד הלינקדאין של בטא פייננס